Features投資法人の特徴

JINUSHIビジネスとは、「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。そして投資家の資金を運用する。」建物を建てず、「地主」に徹することです
JINUSHIビジネスは、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、安定的なキャッシュフローが長期にわたって見込めます
借地料を受領し、固定資産税・都市計画税を納付するだけの、非常にシンプルなビジネスモデルです
建物を所有しないことで、不動産投資におけるリスクの大部分を排除しています

2000年のスポンサー創業以来、累計428案件、約5,314億円¹の「JINUSHIビジネス」取扱実績がありますが、テナント退去²の事例は1件もありません
テナント選定にあたっては、経済条件だけでなく、ドミナント（店舗網）形成や商慣習等を考慮しています

2024年12月末時点の価格ベース
代替テナントの誘致を前提として取得した物件を除きます

借地権の種類

法改正により地主、テナントともに利便性が向上

借地権		存続期間	利用目的	契約方法	借地関係の終了	契約終了時の対応

定期借地権	一般定期借地権 (法22条)	50年以上	用途制限なし	公正証書による¹ 契約の更新をしない存続期間の延長をしない建物の買取請求をしないという3つの特約を定める	期間終了による	原則として借地人は建物を取り壊して更地で土地を返還する
	事業用定期借地権 (法23条)	10年以上 50年未満	事業用建物所有に限る(居住用は不可)	公正証書による¹ 契約の更新をしない存続期間の延長をしない建物の買取請求をしないという3つの特約を定める	期間終了による	原則として借地人は建物を取り壊して更地で土地を返還する
	建物譲渡特約付借地権 (法24条)	30年以上	用途制限なし	30年以上経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡する事を特約する口頭でも可	建物譲渡による	建物は地主が買い取る建物は解体せず土地を返還する借地人又は借家人は継続して借家として住むことができる
普通借地権		30年以上	用途制限なし	制約なし口頭でも可	法的更新される更新を拒否するには正当事由が必要	建物買取請求権がある建物買取請求権が行使されれば建物はそのままで土地を明け渡す。借家関係は継続される

一般定期借地権設定契約については、公正証書による必要はなく、また2022年5月の借地借家法等の改正により、契約手続等の電子化も認められています

契約期間満了時の対応

契約期間満了時までの手当ては、以下の3通りを想定しています

時間軸	フェーズ (想定割合)	契約期間満了時
期日 1～2 年前	メインシナリオ (80%～90%)	既存テナントとの再契約		テナント「再契約させてくれませんか」(1～2年前想定) 以下の要因から、テナントからの申出による再契約を想定建物減価償却が終了又は相応に進行しており、契約の延長をすることで利益確保がしやすい状況にあるドミナント戦略に基づく出店をしている場合、物流コストや販促コスト等の効率性の維持及び競合店舗の進出阻止のため、出店の継続を希望する可能性は高い再契約をしない場合、建物解体費用や除却損等が発生するため、契約維持の意向となる可能性が高い
期日 6～12 ヶ月前	サブシナリオ1 (10%～20%)	代替テナント誘致		地主リート「他のテナントへ打診してもよろしいですか」(1年前想定) 再契約意向がない場合には、最適な代替テナントを誘致 (通常3ヶ月程度で誘致可能)
	サブシナリオ2 (0%～5%)	売却	第三者宛	万一、代替テナントが誘致できなかった場合、第三者への売却を検討
	サブシナリオ2 (0%～5%)	売却	スポンサー宛	本資産運用会社における自主ルール(利害関係者取引規程)を遵守し、スポンサーである地主株式会社への売却も検討

既存テナントにとっては、再契約をするメリット及び再契約をしないデメリットが多いことから、メインシナリオとしては既存テナントとの再契約となることが想定されます

JINUSHIビジネスのまとめ

地主の権利が保護される定期借地権設定契約	長期の契約期間・中途解約不可期間の設定 20～50年程度と長期の契約に、原則10年以上（契約期間の半分等）の中途解約不可期間を設定することで、解約リスクを軽減
	テナントからの解約予告は6ヶ月～12ヶ月以上前余裕を持って代替テナントの誘致か、第三者への売却かを選択可能通常、スポンサー開発案件において、3ヶ月程度でテナントと契約締結に至っている
	中途解約時にはテナントが敷金相当額を中途解約金として支払敷金は原則建物解体費用相当額以上（月額借地料の6ヶ月～12ヶ月程度の実績が多い）
	建物建設コスト及び建物解体費用はテナント負担契約終了時には更地返還する義務があり、テナントが建物解体費用を負担建物解体時には建物所有者であるテナント側に除却損が発生

需要のある　土地	将来も転用可能な土地に投資人口動向や足元商圏、道路付け、周辺環境などを検証し、将来にわたり転用可能な土地に投資契約期間満了時は既存テナントとの再契約か、代替テナントの誘致か、第三者への売却か、その時点のベストなシナリオを選択

なぜ「JINUSHIビジネス」✕「私募REIT」か？

JINUSHIビジネスと私募REITの親和性

非上場である私募REITは、証券市場の影響を回避でき、JINUSHIビジネスの長期安定キャッシュフローとの親和性が高いといえます

「地主リート」が目指すコンセプト

新たな不動産投資商品の創出

底地に特化し、主として「JINUSHIビジネス」に投資する私募REIT「地主リート」は、これまでの不動産投資商品とは異なる商品です
エクイティ投資ではあるものの、低リスク・低ボラティリティであり、債券投資に近い商品性であるため、財務安定性を重視したLTV水準のもとで、商品コンセプトとしては分配金利回り3.5%程度（年率）を想定しています
投資家の皆様のニーズを踏まえ、上記コンセプトにかかわらず、運用開始以降はLTV30%程度、分配金利回り4.0%程度（年率）を目途に運営しています