Features投資法人の特徴
- JINUSHIビジネスとは、「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」建物を建てず、「地主」に徹することです
- JINUSHIビジネスは、テナントと長期の事業用定期借地権設定契約を締結し、安定的なキャッシュフローが長期にわたって見込めます
- 借地料を受領し、固定資産税・都市計画税を納付するだけの、非常にシンプルなビジネスモデルです
- 建物を所有しないことで、不動産投資におけるリスクの大部分を排除しています
- 2000年のスポンサー創業以来、累計362案件、約4,664億円※の「JINUSHIビジネス」取扱実績がありますが、テナント退去の事例は1件もありません
※2023年12月末時点の価格ベース - テナント選定にあたっては、経済条件だけでなく、ドミナント（店舗網）形成や商慣習等を考慮しています
借地権の種類
法改正により地主、テナントともに利便性が向上
| 借地権 | 存続期間 | 利用目的 | 契約方法 | 借地関係の 終了 |
契約終了時の対応 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 定期借地権 | 一般定期借地権 (法22条) |
50年以上 | 用途制限なし |
公正証書による1
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期間終了による | 原則として借地人は建物を取り壊して更地で土地を返還する |
| 事業用定期借地権 (法23条) |
10年以上 50年未満 |
事業用建物所有に限る(居住用は不可) | ||||
| 建物譲渡特約付借地権 (法24条) |
30年以上 | 用途制限なし | 30年以上経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡する事を特約する 口頭でも可 |
建物譲渡による |
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| 普通借地権 | 30年以上 | 用途制限なし | 制約なし 口頭でも可 |
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- 一般定期借地権設定契約については、公正証書による必要はなく、また2022年5月の借地借家法等の改正により、契約手続等の電子化も認められています
契約期間満了時の対応
契約期間満了時までの手当ては、以下の3通りを想定しています
| 時間軸 | フェーズ (想定割合) |
契約期間満了時 | ||
|---|---|---|---|---|
| 期日 1～2 年前 |
メイン シナリオ (80%～90%) |
既存テナントとの 再契約 |
テナント「再契約させてくれませんか」(1～2年前想定)以下の要因から、テナントからの申出による再契約を想定
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| 期日 6～12 ヶ月前 |
サブ シナリオ1 (10%～20%) |
代替テナント誘致 |
地主リート「他のテナントへ打診してもよろしいですか」(1年前想定)再契約意向がない場合には、最適な代替テナントを誘致(通常3ヶ月程度で誘致可能) |
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| サブ シナリオ2 (0%～5%) |
売却 | 第三者宛 | 万一、代替テナントが誘致できなかった場合、第三者への売却を検討 | |
| スポンサー宛 | 本資産運用会社における自主ルール(利害関係者取引規程)を遵守し、スポンサーである地主株式会社への売却も検討 | |||
- 既存テナントにとっては、再契約をするメリット及び再契約をしないデメリットが多いことから、メインシナリオとしては既存テナントとの再契約となることが想定されます
JINUSHIビジネスのまとめ
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地主の権利が 保護される 事業用定期借 地権設定契約 |
長期の契約期間・中途解約不可期間の設定
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|---|---|
テナントからの解約予告は6ヶ月～12ヶ月以上前
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中途解約時にはテナントが敷金相当額を中途解約金として支払
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建物建設コスト及び建物解体費用はテナント負担
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| 需要のある 土地 |
将来も転用可能な土地に投資
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なぜ「JINUSHIビジネス」✕「私募REIT」か？
JINUSHIビジネスと私募REITの親和性
- 非上場である私募REITは、資本市場の影響を回避でき、JINUSHIビジネスの長期安定キャッシュフローとの親和性が高いといえます
「地主リート」が目指すコンセプト
新たな不動産投資商品の創出
- 底地に特化し、主として「JINUSHIビジネス」に投資する私募REIT「地主リート」は、これまでの不動産投資商品とは異なる商品です
- エクイティ投資ではあるものの、低リスク・低ボラティリティであり、債券投資に近い商品性であるため、財務安定性を重視したLTV水準のもとで、商品コンセプトとしては分配金利回り3.5%程度（年率）を想定しています
- 投資家の皆様のニーズを踏まえ、上記コンセプトにかかわらず、運用開始以降はLTV30%程度、分配金利回り4.0%程度（年率）を目途に運営しています